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年报点评08|华发股份:销售逆势维稳,“1+3”格局形成良性互补

2023-04-02 00:00:00

销售业绩稳居千亿,逆势跻身TOP20。

  作者 /朱一鸣、汪慧

核心观点

【稳居千亿阵营,行业排名升至第18位】2022年,华发股份销售基本盘逆势维稳,全年实现销售金额1202.4亿元,销售面积400.9万平方米,分别同比下降1.4%、14.5%。根据克而瑞榜单数据显示,全口径销售金额排在第18位,同比去年大幅提升14位。

【积极投拓深耕城市,全年新增货值717.6亿元】2022年,华发股份成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目,根据克而瑞《新增货值TOP100排行榜》显示,全年新增项目货值为717.6亿元。截至报告期末,持有待开发土地计容建筑面积386.38万平方米,在建面积1385.06万平方米,合计储备资源达1771.44万平方米,将为企业可持续发展提供良好保障。

【利润率面临下行压力,预收楼款达871.64亿】报告期内,华发股份实现营业收入591.9亿元,同比增长15.5%;由于营业成本同比增加24.3%,增幅超过营业收入,毛利润同比下降9.6%至119.47亿元。净利润为47.26亿元,同比增长1.1%。利润率面临下行压力,毛利率、净利率、归母净利率分别为20.18%、7.98%、4.36%,较2021年均有所降低。此外,截至报告期末,华发股份预收楼款达871.64亿元,较年初增长28.0%,待结算资源较为充沛。

【“三条红线”保持绿档,平均融资成本下降至5.76%】报告期内,华发股份有效把握融资与投资战略平衡,不断优化融资结构,提高流动性安全性,整体平均融资成本5.76%,低于2021年5.8%。截至2022年末,持有现金528.32亿元,同比增加5.7%,“三条红线”指标继续保持在“绿档”。

【形成“1+3”发展新格局,助力高质量稳健发展】2022年,华发股份在保持主业稳步增长的基础上,商业运营、上下游产业链与主业形成良性互动与互补,目前已形成住宅为主业,商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”发展新格局,助力高质量稳健发展。

01销售

稳居千亿阵营行业排名升至第18位

2022年,在市场持续低迷、去化普遍承压的背景下,华发股份销售基本盘逆势维稳,全年实现销售金额1202.4亿元,销售面积400.9万平方米,分别同比下降1.4%、14.5%,增速处于领先水平,且显著好于行业整体。根据克而瑞销售排行榜数据显示,全口径销售金额排在第18位,同比去年大幅提升14位,跃居行业TOP20阵营,展现出良好的市场竞争力和抗周期能力。

从销售额分布结构来看,华东大区作为业绩“压舱石”,全年完成销售779.09亿元,销售占比64.79%;珠海大区全年完成销售181.09亿元,销售占比15.06%,继续稳居珠海龙头地位;华南大区全年完成销售166.85亿元,销售占比13.88%;此外,北方大区、北京区域全年分别完成销售39.37亿元,北京区域全年完成销售36.01亿元,销售合计占比6.27%。整体上,珠海大区作为大本营以“守”为主,华东大区的核心战略地位已经确立,并不断谋求突破。

02投资

积极投拓深耕城市

全年新增货值717.6亿元

2022年,面对市场不确定性,华发股份顺应政策导向、抢抓投资机遇,成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目,且底价成交地块居多,整体溢价率可控。根据克而瑞《新增货值TOP100排行榜》显示,2022年华发股份新增项目货值为717.6亿元,位列第12名,良好的投资储备有助于企业在市场修复中保持优势地位。

截至报告期末,华发股份持有待开发土地计容建筑面积386.38万平方米,在建面积1385.06万平方米,合计储备资源达1771.44万平方米,较2021年末有所下降,但总量仍旧可观,将为企业可持续发展提供良好保障。

从土地储备分布结构来看,覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带。其中,大本营珠海土储达到200.0万平方米,占比11.3%。此外,上海、南京等重点城市土地储备也较为丰厚,在企业布局中占据重要的战略地位。

03盈利

利润率面临下行压力

预收楼款达871.64亿

受行业市场因素影响,报告期内华发股份实现营业收入591.90亿元,同比增长15.5%;由于营业成本同比增加24.3%,增幅超过营业收入,毛利润同比下降9.6%至119.47亿元。净利润为47.26亿元,同比增长1.1%,归母净利润25.78亿元,同比下降19.31%。

目前,行业利润空间不断受到挤压,华发股份也备受挑战,利润率面临下行,2022年毛利率、净利率、归母净利率分别为20.18%、7.98%和4.36%,较2021年均有所降低。

据年报显示,公司计划向全体股东派发2022年度现金红利0.37元/股(含税),合计拟派发现金红利7.83亿元,现金分红占2022年归母净利润的比例为30.39%。

此外,截至报告期末,华发股份预收楼款达871.64亿元,较年初增长28.0%,待结算资源充沛,未来营收的实现具备一定保障。

04债务

“三条红线”保持绿档

平均融资成本下降至5.76%

报告期内,华发股份有效把握融资与投资战略平衡,不断优化融资结构,提高流动性安全。全年公开发行境内债券超160亿元,成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列,存续份额位居市场前列,并成为首批启动向特定对象发行A股股票工作的房地产公司之一,拟募集资金60亿元,目前该项工作已获上交所受理。整体平均融资成本5.76%,略低于2021年的5.8%。

截至2022年末,华发股份持有现金528.32亿元,同比增加5.7%;总有息负债1455.53亿元,其中短期有息负债263.16亿元,同比减少4.4%,“三条红线”指标继续保持在“绿档”。

05战略

形成“1+3”发展新格局助力高质量稳健发展

2022年,华发股份在保持主业稳步增长的基础上,商业运营、上下游产业链与主业形成良性互动与互补,目前已形成住宅为主业,商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”发展新格局。

商业运营方面,全国化布局不断推进,已进驻全国16个重点城市,自营的各商业中心不断引入重点品牌,丰富业态组合,持续提升经营品质,并同步加快提升写字楼招商业务。

上下游产业链方面,营销业务数字化营销、城市更新业务多个旧改项目均取得一定成效,租赁住房业务实现三条产品线、三条业务线全国化落地,珠海市建设安全科学研究院有限公司联合清华大学创新中心共建粤港澳大湾区防风减灾实验室。

与此同时,华发股份积极探索房产开发与物业服务的协同联动机制,逐步整合物业管理业务。通过控股华发物业,华发股份将与其现有业务协同并进,整合双方优势,进一步提升产品服务力,助力高质量稳健发展。